借地権の譲渡承諾料

東京都区部では、借地権の譲渡に際し、賃貸人に対し譲渡承諾料を支払うことが慣行化しています。

譲渡承諾料が必要となる理由

民法は、借地権の譲渡につき以下のように定めます。

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

賃借人（以下「借地人」）が賃貸人（以下「地主」）の承諾を得ずに賃借権を譲渡すると、契約を解除され、譲渡したはずの賃借権そのものが消滅してしまう可能性があります。

しかし借地人としては、資本を投下して建築した借地上の建物を借地権と共に譲渡して、その資金を別のことに使いたい場合もあります。その場合に地主が譲渡をあくまで拒否すると、その建物に投下資本が固定され新規の経済活動が阻害されるだけでなく、借地人がその土地と建物を使う必要が乏しくなった場合でも自分の建物が建っている以上は地代を支払い続けざるをえず、それを免れるには、借地契約を合意解除した上で、建物を無償で地主に譲渡するか建物を解体するほかなく、結果的に、地主にとって濡れ手に粟となるか、さもなくば建築資材が無駄になる結果となります。

これを修正するのが借地借家法で

（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第十九条　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

 

この財産上の給付が一般に譲渡承諾料と呼ばれるもので、地主にとっては裁判所により拒否権を強制的に放棄させられることの対価（埋め合わせ）です。

譲渡承諾料の計算

そしてその料率は，東京地裁においては

　　借地権価格 × １０％

が標準とされています。

一般に借地権価格が高ければ、その譲渡に関する承諾料も高く、借地権価格が低ければその逆となるはずであるので、承諾料のベースは借地権価格となり、これが上記式の第１項です。

ここでもし任意の交渉であれば、同じ価格の借地権の譲渡でも、利益にこだわるタイプの地主が当事者となる場合は、妥結する承諾料の割合（第２項）は大きめとなるはずで、その見地からすれば、上記式の第２項は、その地域における承諾料の相場等の客観的事情に加えて当事者の個人的属性にも影響される指数と言うことができますが、裁判所の鑑定委員会がこれを客観的に数値化することは不可能です。そこで東京地裁の借地非訟事件では、上記のとおり第２項に１０％という一律の数値を設定しています。おそらく取引事例も参照しつつ、５％では少なすぎ２０％では強欲すぎる、というバランス感覚によったものかと思います。

そして都内では上記を前提とした不動産取引がなされていて、その取引安定をも考慮すると，今後とも上記１０％が基本的に維持されるであろうと思います。

推定相続人の場合

但し，借地権の譲受人が譲渡人の推定相続人である場合（例：親の借地権を親の存命中に子が承継したい場合）には，譲渡承諾料を減額するのが一般的扱いです。もし将来に子が借地権を相続した場合であれば譲渡承諾料は不要である（相続は譲渡ではないので）ことなどを考慮した扱いであると思います。